Die Pacht, die von einem Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen eingenommen wird, stellt ein Einkommen aus Grundstücken dar, das der Einkommensteuer unterliegt. Die Erklärung folgt denselben Wegen wie die Mieten einer klassischen Immobilie, jedoch mit Besonderheiten, die mit dem Landpachtvertrag und der manchmal gemischten Natur der Zahlung (in bar oder in Naturalien) verbunden sind. Das Verständnis des anwendbaren steuerlichen Rahmens hilft, Fehler in der Erklärung zu vermeiden und das passende Besteuerungsregime für die eigene Situation auszuwählen.
Pacht und Einkünfte aus Grundstücken: das steuerliche Zugehörigkeitsverhältnis zu beherrschen
Die Pacht bezeichnet die im Pachtvertrag vereinbarte Miete, die vom landwirtschaftlichen Betreiber an den Eigentümer als Gegenleistung für die Bereitstellung eines landwirtschaftlichen Grundstücks gezahlt wird. Steuerlich fällt dieser Betrag in die Kategorie der Einkünfte aus Grundstücken, gleichwertig einer Miete für eine unmöblierte Wohnung.
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Diese Kategorisierung hat eine direkte Konsequenz: Die Pacht wird in der Einkommensteuererklärung des Eigentümers angegeben, nicht in der des Betreibers. Der zu berücksichtigende Betrag entspricht den tatsächlich im Laufe des Steuerjahres erhaltenen Beträgen, unabhängig von dem landwirtschaftlichen Geschäftsjahr, auf das sie sich beziehen.
Wenn der Pachtpreis ganz oder teilweise in Naturalien (z. B. Lieferung von Getreide) vereinbart ist, entspricht das entsprechende Einkommen dem tatsächlichen Wert der an den Verpächter gelieferten Produkte. Diese Regel, die im BOFiP erwähnt wird, verpflichtet dazu, die Leistung in einen Geldwert umzuwandeln, um sie in der Erklärung anzugeben. Zu wissen, wie man die landwirtschaftliche Pacht versteuert, setzt also zunächst voraus, dass jede Komponente der erhaltenen Miete korrekt qualifiziert wird.
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Micro-Grundstücksregime oder tatsächliche Erklärung: Auswahlkriterien für den Landpachtvertrag
Zwei Besteuerungsregime stehen dem landwirtschaftlichen Verpächter zur Verfügung. Die Wahl zwischen den beiden hängt von der Gesamthöhe der Einkünfte aus Grundstücken des steuerlichen Haushalts und der Struktur der getragenen Kosten ab.
Das Micro-Grundstücksregime und seine Anspruchsgrenze
Das Micro-Grundstücksregime gilt automatisch, wenn der Bruttobetrag der Einkünfte aus Grundstücken des steuerlichen Haushalts 15.000 Euro pro Jahr nicht überschreitet. Diese Grenze wird für alle Mieten, einschließlich der Pachten, und pro steuerlichen Haushalt, nicht pro Immobilie oder Pachtvertrag, bewertet. Ein Eigentümer, der sowohl eine Pacht als auch eine Wohnmiete erhält, muss beide addieren, um seine Anspruchsberechtigung zu überprüfen.
Unter diesem Regime wendet die Verwaltung einen Pauschalabzug von 30 % auf die Bruttoeinkünfte an. Der Eigentümer trägt einfach den Gesamtbetrag in Zeile 4BE seiner Erklärung ein. Es ist keine zusätzliche Erklärung erforderlich.
Das tatsächliche Regime und die Erklärung 2044
Über der Grenze von 15.000 Euro oder auf freiwilligen Wunsch des Steuerpflichtigen kommt das tatsächliche Besteuerungsregime zur Anwendung. Der Verpächter füllt dann die Anlageerklärung 2044 aus, in der er Folgendes detailliert:
- Die brutto erhaltenen Pachten im Laufe des Jahres, in Euro umgerechnet, wenn ein Teil in Naturalien gezahlt wurde
- Die tatsächlich getragenen abzugsfähigen Kosten (Instandhaltungsarbeiten, Versicherungsprämien, Grundsteuern im nicht an den Mieter weiterberechneten Anteil)
- Das Nettogrundstücksergebnis, das in die Hauptdeklaration übertragen wird (Zeile 4BA, wenn positiv, Zeile 4BB oder 4BC im Falle eines Defizits)
Die Wahl des tatsächlichen Regimes bindet den Steuerpflichtigen für mindestens drei Jahre. Diese Wahl sollte über mehrere Geschäftsjahre hinweg bewertet werden, insbesondere wenn kurzfristig Arbeiten zur Wiederherstellung des landwirtschaftlichen Gebäudes geplant sind.
Abzugsfähige Kosten, die spezifisch für landwirtschaftliche Pacht sind
Der Haupthebel des tatsächlichen Regimes liegt in der Abzugsfähigkeit der Kosten. Für einen Verpächter landwirtschaftlicher Flächen werden bestimmte Ausgaben oft beim Ausfüllen der 2044 übersehen.
Die Grundsteuern bleiben teilweise abzugsfähig im Rahmen eines Landpachtvertrags. Das Landwirtschaftsgesetz sieht eine Aufteilung zwischen Verpächter und Pächter vor. Der Anteil, der tatsächlich vom Eigentümer getragen wird (ohne den weiterberechneten Anteil), stellt eine abzugsfähige Kostenposition des Einkommens aus Grundstücken dar.
Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten an landwirtschaftlichen Gebäuden (Dach, Entwässerung, Zäune) sind abzugsfähig, wenn sie darauf abzielen, das Gebäude in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten, ohne die Struktur zu verändern. Verbesserungsarbeiten hingegen sind nur unter eingeschränkten Bedingungen abzugsfähig, die je nach Art des Gebäudes variieren (ländliches Wohngebäude versus Betriebsgebäude).
Die Versicherungsprämien, die die Risiken im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie abdecken (Feuer, Haftpflicht des Eigentümers), und die von der Verwaltung akzeptierten Pauschalverwaltungskosten ergänzen die Liste der gängigen Abzüge.
Vorauszahlungen der Quellensteuer auf Pachten
Die Einkünfte aus Grundstücken, einschließlich der Pachten, unterliegen der Quellensteuer in Form von aktuellen Vorauszahlungen. Die Verwaltung zieht jeden Monat (oder vierteljährlich auf Wunsch) eine Vorauszahlung ein, die auf der Grundlage der letzten bekannten Erklärung der Einkünfte aus Grundstücken berechnet wird.
Diese Mechanik stellt ein praktisches Problem für den landwirtschaftlichen Verpächter dar: Eine Änderung des Pachtvertrags oder eine Senkung der Pacht im Laufe des Jahres ändert nicht automatisch die einbehaltene Vorauszahlung. Der Eigentümer muss selbst eine Anpassung oder Aussetzung der Vorauszahlung über seinen persönlichen Bereich auf impots.gouv.fr beantragen, andernfalls riskiert er, zu viel zu zahlen und im folgenden Jahr auf eine Korrektur warten zu müssen.
Die Anpassung ist möglich, sobald die Differenz zwischen der aktuellen Vorauszahlung und der tatsächlich geschuldeten Steuer einen bestimmten Schwellenwert überschreitet. Im Falle einer vollständigen Beendigung des Pachtvertrags (Austritt des Pächters, Rücknahme des Betriebs) kann die Aussetzung der Vorauszahlung ohne Verzögerung beantragt werden.
Häufige Fehler bei der Erklärung der Pacht
Drei Punkte führen zu den meisten Korrekturen bei den Konsistenzprüfungen:
- Die Pacht als landwirtschaftliche Einkünfte (BA) anzugeben, anstatt als Einkünfte aus Grundstücken, aus Verwirrung zwischen der Situation des Pächters und der des Verpächters
- Den Anteil in Naturalien der Pacht bei der Berechnung des Bruttoeinkommens zu omittieren, obwohl er zu seinem tatsächlichen Wert bewertet werden muss
- Micro-Grundstücksregime und Abzug tatsächlicher Kosten zu kombinieren, was unvereinbar ist: Die Wahl eines Regimes schließt das andere für alle Einkünfte aus Grundstücken des Haushalts aus
Die Pacht bleibt aus Sicht der Steuerverwaltung ein Einkommen aus Grundstücken wie jedes andere. Die Besonderheit liegt in der Natur des Landpachtvertrags, der Aufteilung der Grundsteuern und der möglichen Komponente in Naturalien der Miete. Die korrekte Ausfüllung von Zeile 4BE oder der Erklärung 2044 je nach gewähltem Regime reicht aus, vorausgesetzt, es wurde im Voraus überprüft, dass die Grenze von 15.000 Euro auf den gesamten steuerlichen Haushalt angewendet wird.